Değerli Tuzla Vatan sitesi Sakinleri, Ksk ile olan anlaşmamız bitti yönetim kurulumuz pahalı olduğu icin ksk ve apsiyon ile anlaşma yapılmadı.
Bunun yerine arada danışmanlık firması olmadan yönetim ofisimizde artık tüm işlemler yapılmaktadır. Daha şeffaf daha güvenli ve maliklerimizin özellikle karışan hesaplarla ilgili sorununu ortadan kaldırdık. Mail’i kayıtlı olan tüm maliklere kullanıcı adı ve şifresi atılmıştır.
Kullanıcı adı almak isteyen maliklerimiz yönetime mail adreslerini bildirdikleri takdirde kendilerine kullanıcı adı ve şifresi verilmektedir.
Akıllı telefonlarda kullanacağınız kendi mali durumunuz ödemeleriniz borçlarınız bunlara ulaşım sağlayabilirsiniz. Programa yeni başlandığından bazı yasal prosedürler bitene kadar program üzerinden sanal pos uygulamasını henüz kullanamazsınız. Sanal pos açıldığında SMS ile bilgi verilecektir.
Apartman ve site yaşamında iyi bir yönetici seçmek çok önemlidir. Zaman zaman basite alınan yöneticilik, aslında belirli vasıfları ve nitelikleri gerektiren ve ciddi sorumluluk isteyen bir iştir. Herkes yönetici seçilebilir ve fakat herkes iyi bir yönetici olamaz. Bu nedenle kat maliklerinin yönetici seçerken nelere dikkat etmeleri gerektiğini bu yazımızda konu edindik ve sizlere fikir vermesi açısından paylaşmak istedik.
1.Hukuki Şartlar Sağlanmadan Seçilen Yönetici Yetki Sahibi Değildir
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m.34). Bu emredici bir kuraldır. Dolayısıyla ister ilk toplantıda olsun isterse ikinci toplantıda olsun yönetici mutlaka bu çoğunlukla seçilmelidir. Aksi durumda yapılan seçim hukuken usule uygun olmayacaktır.
2.Yönetici İletişim Kurabilmelidir
İnsan ilişkileri güçlü olmayan, sabır göstermeyen, iletişim kurmakta zorlanan kişilerin yöneticilik görevini uzun bir süre yürütebilmesi zordur. Kat malikleri ile sorunlar yaşamış kişiler arasından seçilen kişiler idari işlerin yürütülmesinde zorluk seçer. Bu nedenle insanlarla temasta sıkıntı yaşamayan, doğru bir üslup içerisinde iletişim kuran kişiler daha başarılı olurlar.
3.Yönetici Araştırmayı Sever Olmalıdır
Kat mülkiyeti ile ilgili hususlarda ve ihtilaflarda yönetici doğru bilgiye ulaşmada tembel olmamalı ve araştırmacı bir yapıya sahip olmalıdır. Her sorunun altından kanuni düzenlemelerle çözüm bulmak her zaman mümkün olmadığından, yargı kararlarını araştıran, makale ve köşe yazıları okuyan, çözüm üreten yöneticiler daha başarılı olurlar.
4.Yönetici Temel Hukuk ve Muhasebe Bilmelidir
Yönetici olacak kişilerin hukuk ve muhasebe bilmesi önemli bir avantajdır. Bu yöndeki bilgileri işleri sağlıklı ve hızlı yürütmelerine sebep olur. Kavramlara hakim olan, hesapları takip edebilen, borç, alacak, maliyet, gider gibi kavramları özümsemiş kişiler hukuki işlemlere ve mali konulara çabuk adapte olur ve daha başarılı yürütür.
5.Yönetici İnsiyatif Kullanabilmelidir
Yöneticiler karar mercileridir. Kat maliklerinin ve kanunların kendilerine verdiği yetkiler çerçevesinde karar almak ve uygulamak zorundadırlar. Her konuda kat malik ya da maliklerine sormak mümkün olamayacağından yeri geldiğinde kat malikleri lehine çözüm üreterek inisiyatif kullanan kişiler, karar alma konusunda hızlı olanlar daha etkili bir yönetim sergiler.
6.Yönetici Bilişim Araçlarına Hakim Olmalıdır
Günümüzde hızla dijitalleşen dünyada mail kullanamayan, mesaj atamayan, yazılımlara adapte olamayan, bilgisayarı etkin kullanamayan kişiler yönetici düşünülemez. İyi bir yönetici bilgi çağının gerektirdiği bilişim araçlarını kullanabilecek temel bilgiye sahip olursa daha başarılı olacaktır.
7.Yönetici Kat Malikleri Dışından da Seçilebilir
Giderek karmaşık hale gelen işleri yürütmek için seçilen apartman ve site yöneticileri kat malikleri içinden seçilmek zorunda değildir. Kat malikleri dışından kişilerin de yönetici seçilmesi mümkündür. Kat maliklerinin aldığı karar ile gerçek ya da tüzel kişiler de yönetici seçilebilir. Böylece daha profesyonel bir hizmet anlayışı ile hizmet beklentisi karşılanmış olur.
Apartmanlar ve siteler toplu yaşamın görüldüğü yaşam alanlarının başında gelir. Okullarda, sokaklarda, devlet dairelerinde kısacası insanların bir arada yaşadığı her türlü ortamda uyulması gereken bazı kurallar vardır. Toplum içinde uyulması gereken kurallar kanunlarla koruma altına alınmıştır. Toplum içinde bulunan her birey bu kurallardan sorumludur. Apartmanlar ve siteler gibi daha küçük boyutlu yaşam alanlarında da uyulması gereken kurallar bulunur. Bu kurallar ana gayrimenkulde yaşayanların huzuru için gereklidir. Yazılı olan bu kuralların dışındaki hususlar apartman ve site maliklerinin ortak kararlarıyla belirlenebilir. Kararları ortak almak ve tüm bireylerin bu kurallara uyması, birlikte yaşam için en sağlıklı olan yoldur.
Yönetim Planı Nedir?
Apartmanlar ve siteler gibi ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak ve adil bir ortam oluşturmak için kat malikleri apartman,site yöneticisi sorumluluğunda uygulanması için ortak kararlar alırlar. Çok katlı binalarda yaşayan insanların ortak karara varması gereken bazı konular vardır. Bunların başında sitenin yönetim tarzı, ortak eşyaların kullanılması ve sakinlerin uyması gereken kurallar yer alır. Ancak çoğu zaman bu kararların sağlıklı olarak genel kurul toplantılarında alınması mümkün değildir. Bu konuların işleyişini ve ortak kuralları barındıran, hukuk ortamında geçerli sözleşmeye yönetim planı denir.
Apartmanlarda ve sitelerde uyulması gereken kurallar gibi yönetimle ilgili birçok konunun kararlaştırıldığı ve bu kararların tapu idaresinde ilan edildiği hukuki geçerliliği olan belgenin ismi yönetim planıdır.
Yönetim Planı Neden Önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesine göre yönetim planı apartman ve sitenin yönetim tarzını belirleyen, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri tespit eden, yönetimle ilgili bütün konuları barındıran ve tüm kat maliklerini ilgilendiren bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan durumlar hakkında karar verilirken KMK ve diğer kanunlardan yararlanılır.
Site ve Bina Yönetimi İçin Yönetim Planı
Site ve bina yönetiminin düzenli ve belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmesi hem ortak yaşam alanlarını paylaşan bireyler için hem de yönetim için oldukça önemlidir. Yönetim planlarında yer alan maddeler yönetim, yöneticiler, denetçiler ve apartman sakinleri için yol gösterici olur. Ancak çoğu zaman site ve apartman sakinleri tapuya tescil edilmiş yönetim planından haberdar değildir. Sunduğu iletişim, takip ve rapor kolaylıklarıyla apartman yönetimine dijital bir boyut katan apartman yönetimi uygulamalarından yararlanarak yönetim planının kat maliklerine duyurulmasını profesyonelce sağlayabilirsiniz
Apartman ve Sitelerde Yönetim Planı Nasıl Belirlenir?
Hukuk çerçevesinde bir binanın yönetim şeklini belirleyen belgeye yönetim planı denir. Yönetim planı oluşturmak için Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı tapu müdürlüklerine bu belgenin şerh edilmesi gerekir. Tapuya tescil edilen bu metin ile siteye veya rezidansa özel bir yönetim planı oluşturulmuş olur Yönetim planından faydalanarak kat malikleri kurulları genel kurul sorumluluğunda uygulanmak üzere,kararların ortak ve demokratik bir şekilde verilmesini sağlar. Alınan bu kural ve kuralların takibi de denetçi veya denetim kurulu tarafından kontrol edilir.
Yönetim Planına Nereden Ulaşılır?
Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin tescili esnasında yönetim planının tapuya verilmesi şarttır. Bu plan olmadan tescil işlemleri gerçekleştirilemez. Ayrıca yönetim plansız iskan (yapı müsaadesi) alınması da mümkün olmaz. Medeni Kanun uyarınca tapu sicili “ilgisini inanılır kılanlara “ açıktır. Tapu sicili ile ilgisi olan herkes tapu kütüğündeki sayfaların ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini ve bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Ayrıca kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini öne sürme hakkı yoktur. Kat malikleri yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilir, bu planları tapu idarelerinden harç ücreti karşılığında alabilir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Çeşitli sebepler nedeniyle yönetim planında değişikliğe gidilmesi gerekebilir. Yönetim planı değişimi için yapılan oylamalarda değişime gidilmesi için 5’te 4 oy çokluğu sağlanmalıdır. Örnek olarak, üye sayısı 120 olan bir toplantıda 96 oy’un değişim yönünde olması gereklidir. Uygun şartlar sağlandığında yönetim planı değişimi yapılabilir.
Yönetim Planı İptali
Yönetim planı iptali, yönetim planı değişiminden daha farklıdır Kat maliklerinin yönetim planı değişimi veya iptalini genel kurula götürme hakları vardır. Ekseriyetle yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum olmayacaktır. Ancak kat maliklerinin genel kurula yaptıkları yönetim planı değişikliği talepleri kabul edilmez veya yönetim planı değişikliği için kanunda gerekli oy sayısı sağlanamaz ise talebi yapan kat malikinin kararı öğrendikten itibaren bir ay içinde ve her halükarda kararın alınış tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkı bulunmaktadır. Aynı şekilde kat maliklerinin hukuka aykırı olarak yapıldığını düşündükleri yönetim planı değişikliği kararına karşı da sulh mahkemesine başvurma ve değişikliğin iptalini isteme hakları vardır. Bir kat maliki yönetim planı değişikliği ile ilgili toplantıya katılıp olumlu yönde oy kullanmışsa dava açma hakkına sahip olmayacaktır. Sulh mahkemesince yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuka aykırı maddeleri kısmen iptal edilebilir.
Yönetim Planı Örneği
Site ve apartmanlarda düzeni sağlamaya yarayan hukuki temeli olan belgeye yönetim planı denir. Yönetim planında bulunması gerekli ve faydalı olan bazı konular vardır. Yönetim planı hazırlanırken kanunlara ve kat mülkiyeti kanununun emredici hükümlerine uymak şartıyla tüm maddeler plan üzerinde düzenlenebilir. Yönetim planında kömürlük, garaj, bahçe gibi ortak kullanım alanlarının kullanımı ve düzenlenmesi hakkında kurallar da bulunmalıdır. Yöneticinin görevleri, sitede çalışanlarla ilgili konular ve gelir-gider dengesi gibi maddi konulara da yönetim planı aracılığıyla bir yol çizilebilir. Ortak gider ve avans paylarının (aidatların) paylaşım esaslarının belirlenmesi de bu maddi konular arasındadır.
Bilindiği üzere 18/6/2017 tarihli ve 7033 sayılı Kanunla 6331 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin birinci fırkasının (a) bendinin (1) numaralı alt bendinde yer alan “1/7/2017” ibaresi “1/7/2020” şeklinde değiştirilmiştir.
Söz konusu değişiklik;
4857 sayılı İş Kanunu’nun mülga 81’inci maddesi kapsamında çalışanların bulunduğu kamu kurumları hariç diğer kamu kurumlarını,50’den az çalışanı olan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerlerini,kapsamaktadır.
Alınan geri bildirimler neticesinde bu değişiklik hakkında kamuoyu yanlış bilgilendirilmekte olduğu ve 6331 sayılı Kanunun tümden uygulamasının ertelendiği gibi bir kanı oluşturulduğu müşahede edilmektedir. Adı geçen Kanun değişikliği ile sadece; 4857 sayılı İş Kanunu’nun mülga 81’inci maddesi kapsamında çalışanların bulunduğu kamu kurumları hariç diğer kamu kurumları ile 50’den az çalışanı olan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerlerinde iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirilmesi ile ilgili hükümlerin 1/7/2020 tarihinde yürürlüğe girmesine yöneliktir.
İş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirilmesi dışında Kanunda pek çok yükümlülük bulunmaktadır. Örneğin; risk değerlendirmesi, acil durum planları, yangınla mücadele, sağlık gözetimi, iş kazalarının bildirimi, çalışanlara iş sağlığı ve güvenliği eğitimleri, çalışanların bilgilendirilmesi, çalışan temsilcisinin veya temsilcilerinin görevlendirilmesi, iş sağlığı ve güvenliği kurulu kurulması gibi yükümlülükler ötelenmemiş olup esas itibariyle 30/12/2012 tarihinden itibaren bu ve bunun gibi Kanun ve alt düzenlemelerindeki pek çok yükümlülüğü işverenler yerine getirmek zorundadır. İşveren yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi özellikle Kanunun 26 ncı maddesine göre idari para cezası yaptırımlarına neden olacaktır. Bu temel hususların yanı sıra yönetmelikler kapsamında özel alanlara yönelik düzenlemelerde yer alan işveren yükümlülükleri de mevcuttur.
Ayrıca bilindiği üzere 10’dan az çalışanı bulunan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerlerinde işe giriş ve periyodik muayeneler ve tetkikler hariç iş sağlığı ve güvenliği (İSG) hizmetlerinin işverenler veya işveren vekilleri tarafından yürütülebilmekte olup konuya ilişkin usul ve esaslar 29/06/2015 tarihli ve 29401 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İşyerlerinde İşveren veya İşveren Vekili Tarafından Yürütülecek İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetlerine İlişkin Yönetmelikle düzenlenmiştir. Yine 6331 sayılı Kanunda 7033 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle söz konusu düzenlemenin kapsamı genişletilerek, 50’den az çalışanı bulunan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerleri de bu yönetmelik kapsamına dâhil edilmiştir. Buna göre yürürlük tarihine kadar işveren veya işveren vekillerinin İSG hizmetlerini üstlenmemesi halinde öteleme tarihi (1/7/2020) itibariyle Kanunu 6 ncı maddesi kapsamında işyeri hekimi ve iş güvenliği uzmanı görevlendirme yükümlülüğü hükümleri uygulanması zorunlu hale gelecektir. Diğer yandan ilgi yönetmelikte 50’den az çalışanı bulunan ve az tehlikeli sınıfta yer alan işyerleri işverenleri veya işveren vekillerinin iş sağlığı ve güvenliği hizmetlerini yürütebilmelerine dair alt düzenlemede yenileme çalışmaları devam etmektedir.
Aidatlarınız her ayın 1 ile 25’i arasında toplanılmaktadır. Bu tarihten itibaren yasal gecikme uygulanmaktadır.
Bunun yanı sıra Kıdem Tazminatı Fonu ve Asansör Revizyon Bedeli 2 Taksit (TOPLAM:200,00 TL= 100,00 TL MAYIS – 100,00 TL HAZİRAN) halinde olmak üzere son taksiti bu ay yansıtılmıştır.
Kıdem tazminatı fonu ve asansör revizyon bedeli 1. Taksit ödemesinin yasal gecikme işleme tarihi 1 Ağustos 2020, 2. Taksit ödemesinin yasal gecikme İişleme tarihi 1 Eylül 2020’dir.
Yasal gecikme işlemeden evvel her ay ödemelerinizi düzenli olarak yapmanızı önemle rica ederiz. Her ay sonu itibarıyla borcu 500,00 TL ve üstü olan kiracı ve mal sahipleri icra takibine aktarılmak üzere hukuk birimine sevk edilecektir.
Her ay düzenli olarak avukata aktarılacak olan icra takipleri için ayrıca bir bildirim daha yapılmayacaktır. Bu nedenle kiracılarımız ve mal sahiplerimizin son ödeme tarihinden evvel ödemelerini yapmalarını önemle rica ederiz.
1 Mayıs itibarıyla artık borç tahakkukları her ayın 1 ile 20 si arasında yapılacaktır. Ayrıca Mayıs ve Haziran aylarında 100 er TL kıdem tazminatı fonu ve asansör revizyonu için toplamda 200,00 TL mal sahiplerinden toplanılacaktır.
20 sine kadar ödenmeyen demirbaş, aidat vb. giderlere %5 yasal gecikme tazminatı uygulanacaktır.
Bu ay sonundan geçerli olmak üzere her ay sonu borcu 500,00 TL ve üstü olanlar hukuk birimine aktarılacak ve icra takibi yapılacaktır. Bu nedenle ödemelerinizi her ayın 20 sine kadar yapmanızı önemle rica ederiz. Ayrıca bir bildirim yapılmayacaktır.
Evlerinizden ve iş yerlerinizden kaynaklanan tek kullanımlık kişisel maske ve eldiven ile diğer hijyen malzeme atıklarınızı yırtılmaya dayanıklı plastik çöp poşetlerinde diğer atıklarınızdan ayrı toplamalı, ağzını sıkıca bağlamalısınız.
Atık üzerinde virüsün hayatta kalma olasılığını en aza indirmek için atık torbalarını,* en az 72 saat süreyle insanların ve hayvanların erişemeyeceği noktalarda balkon,bahçe gibi ayrı yerlerde bekletmelisiniz.*
Atıklarınızı, atık toplama saatinden kısa bir süre önce çıkarılmalı ve evsel atık kapsamında Belediye çöp toplama araçlarına teslim etmeniz gerekmektedir.
